设置样板房的情况下，开发商交付的房屋是否须与样板房一致？

在房屋销售或预售过程中，设置示范单元房屋、样板房的目的主要是让购房者能够直观的感受所将要购买房屋的情况，了解房屋的装修、布局、结构等，以达到宣传推广、吸引客户的目的。但有时或因开发商的有意误导，或因购房者的错误理解，当实际交付的房屋与样板房不一致时往往容易引起纠纷。

那么开发商在设置了样板房的情况下，其向购房者交付的房屋是否必须与示范单元一致,在司法实践中存在着争议。本文根据搜索到的相关资料进行简单整理，供参考。

（一）开发商设置样板房的，其实际交付的房屋应当与样板房一致

1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容”。

2、开发商以样板房的方式来表明商品房的平面布局、结构、配套等，并且对购房者决定购买房屋、价款存在重大影响，则不论开发商是否明确告知购房者样板房不作为交付标准，实际交付的房屋应当与样品房相符。正如《上海市房地产转让办法》第二十四条、《上海市实施<城市商品房预售管理办法>细则》第十五条所规定的，以公开展示样品房的方式表明商品房的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准等状况的，商品房的实际状况应当与样品房一致。

上海市第二中级人民法院在“肖成斌与上海金地宝山房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷”一案【案号：（2014）沪二中民二（民）终字第577号】中认为，公司在其发布的宣传资料上，以图示的方式对金地艺境城小区房屋拥有“挑高5米美式旋转电梯厅、独特的美式大堂设计、换步旋楼”等进行了说明，上述说明具体、明确，对合同的签订和房价确有重大影响，虽未载入合同，但该宣传资料应当视为合同内容。双方虽在合同中约定了：样板房仅作乙方参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束。但该内容有免除作为格式条款提供方金地公司的责任、排除合同相对方肖成斌的主要权利之嫌，应为无效。

（二）开发商在宣传推广、销售房屋过程中明确告知或表明样板房不作为交付标准的，实际交付的房屋可与样板房不一致

虽然开发商在销售商品房时设置了样板房，以样板房表明商品房的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准等状况，但如果开发商交付的房屋系按照规划、设计建造，并验收合格，且在销售商品房过程中明确表示或告知购房者，样板房仅为参观之用，不作为购房者装饰装修的参考，或不作为交楼标准的，当购房者以开发商交付的房屋与样板房不一致追究开发商责任或者因参照开发商设置的样板房装饰装修、改建而被认定违规从而追究开发商责任时，开发商可据此抗辩【可参见（2019）沪0115民初91535号、（2019）沪0112民初47443号案件】。根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

（三）开发商交付的房屋为毛坯房时，购房者参照样板房装饰装修被认定违规，开发商是否需要承担赔偿责任

我国相关的法律规定并未明确当购房者购买的房屋为毛坯房时，其交房标准是否应与开发商设置的样板房一致，或在购房者参照样板房装饰装修毛坯房被相关部门认定为违规后能否要求开发商承担损失赔偿责任。对此问题，我们分析如下：

1、根据司法实践，如开发商与购房者无特别约定，则毛坯房的交付标准一般为通过竣工验收，获得相关的竣工验收文件。且毛坯房和经过装修的样板房之间一般难以比较，不能完全将样板房作为毛坯房的交付标准。正如江苏省徐州市云龙区人民法院在“侯路与徐州正德置业集团有限公司商品房销售合同纠纷”一案【案号：（2016）苏0303民初1080号】中认为，本案实际交付的为毛坯房，样板房为装修房。双方合同中已明确约定被告展示的装修样板间仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，并非房屋交付标准；有关权利义务均以购房合同及附件约定为准。原告在签署合同附件时也明确表示知悉上述内容，故该约定对双方均有约束力。

   2、毛坯房的购房者参照开发商的样板房装饰装修被认定为违规时，购房者将有可能向开发商主张违约责任。此种情形下，开发商是否需要承担违约责任。

首先，如前所述，毛坯房和样板房之间实际上是难以比较的，所以一般不能完全将样板房作为毛坯房的交付标准。

其次，在司法实践中，如果开发商在销售房地产的过程中，通过公告、合同约定等方式明确告知了购房者样板房仅供展示，不作为交付标准和样品，户型结构应以买卖合同为准，则一般而言，开发商设置的样板房违规装饰装修、改建，只是政府有关部门对其进行行政处罚的原因，并非购房者因参照开发商样板房装饰装修被认定违规应得的赔偿的理由。如广东省深圳市中级人民法院在“张芳等十户业主与深圳中海地产有限公司房屋买卖合同纠纷”一案中认为，中海公司出售涉案房产时，虽然设置了样板房，但是双方已经在《协议书》明确约定了样板房不作为交楼标准和合同的样品，户型结构应以买卖合同及政府审批文件为准。因此，样板房并不能作为双方的交楼标准。双方的交楼标准应以合同约定为准。中海公司虽然将样板房改造成三层的设计，违反了有关规划设计的要求，但也只是政府有关部门对其进行行政处罚的原因，不是张芳、尹芳等十户业主购买的涉案商铺不能改造成三层应得到赔偿的理由。