商铺承租人的自我保护

租赁房屋是企业日常经营中最常见的办公地址取得方式，一旦房屋租赁合同发生纠纷，承租公司该如何保护自己的权益呢？

典型案例：

2016年2月，A先生就承租上海市嘉定区某一楼商铺（下称“该商铺”）与该商铺业主B先生签署了《房屋租赁合同》。合同中约定：“出租方应保证房屋本身及附属设施、设备的处于正常使用状态，若房屋设施因质量原因、自然损害而受到损坏时出租方有及时修缮并承担费用的责任，如出租方延误维修而致承租方或第三人受损的，出租方应当负责赔偿”。A先生在取得房屋后，在该商铺中注册了一家装修公司并对该商铺进行装修并营业。2017年1月，该商铺地下管道漏水，导致房屋墙壁洇水、散发恶臭、家电家具受损，无法继续使用。2017年1月至2017年4月，A先生数次与B先生电话沟通要求解决维修及赔偿，均无结果。2017年4月，A先生向B先生书面邮寄了《解约通知函》，而同月B先生回函表示不同意解约，并表示物业正在修复中。最后一期租金支付至2017年4月2日。由于物业一直无法修复，2017年6月左右，A先生将钥匙交予B先生（无书面交接）。2017年9月，A先生向法院提起诉讼要求解除合同、退还未用租金、支付违约金并赔偿损失，同时申请法院鉴定渗水原因及评估损失。而B先生收到诉讼材料后，提起了反诉，要求A先生继续支付租金至法院判决合同解除之日止。

法院判决结果：

由于开庭时，该商铺已经重新装修，法院认为不具备鉴定及评估的条件，无法判断房屋管道破损的原因，仅判决B先生退还A先生租赁保证金，对装修损失及违约金均未支持。由于A先生无法证明何时彻底搬离该商铺，法院认为A先生应当继续支付租金，但考虑房屋确实无法正常使用，酌情判决A先生租金支付至2017年6月。

评析：

   虽然，上述案例中，法院存在一定过错（如未能在立案后及时对涉案房屋进行鉴定及评估），且法院的最终判决结果也“和稀泥”，但是案例事实中，也反映出承租人在证据方面自我保护的不足。诉讼中，法官查明的永远是法律事实而非自然事实，证据的准备往往决定案件结果。对此，律师建议如下：

一、 每一步动作留痕

作为合同守约方，当发现自己的利益受损或者是对方出现违约行为后，在与对方沟通或者维权的过程中一定要保留好相应的证据，如当面洽谈保留录音或录像、电话沟通保留电话录音、短信或微信沟通保留聊天记录、函件沟通保留函件复印及邮寄凭证等。沟通的内容及过程，对还原案件事实有着举足轻重的作用。

二、 事实的固定

本案是由管道漏水而引起的租赁合同纠纷，需要固定的事实有：管道漏水的原因以及承租人的损失情况。承租人应当在起诉之前搜集漏水原因的基础证据，以排除自己的责任，这类证据可以有相关机构的鉴定结论、物业的证明、邻居的证明、出租人的自认等等。而可以证明承租人损失情况的材料可以有装修合同及发票、房屋现状的照片视频、已经损坏物品的原件及购买发票、停业之前的财务账册、纳税记录等等。

三、 及时咨询律师

每一个案件都有其特殊性，一言不足以盖之。当发生纠纷之后，及时寻找专业人士介入，在专业人士的指导下处理，会更好的保护自己的权益。

   裁判规则：

1、 合同终止的原因，各方的过错程度；

2、 承租人的损失情况；

3、 承租人损失是否与房屋漏水有因果关系；