Menu

w&w partners

shanghai

Corporate Business Service Center

Home > Corporate Business Service Center > 商铺承租人的自我保护

商铺承租人的自我保护

2019-09-12

租赁房屋是企业日常经营中最常见的办公地址取得方式,一旦房屋租赁合同发生纠纷,承租公司该如何保护自己的权益呢?

典型案例:

2016年2月,A先生就承租上海市嘉定区某一楼商铺(下称“该商铺”)与该商铺业主B先生签署了《房屋租赁合同》。合同中约定:“出租方应保证房屋本身及附属设施、设备的处于正常使用状态,若房屋设施因质量原因、自然损害而受到损坏时出租方有及时修缮并承担费用的责任,如出租方延误维修而致承租方或第三人受损的,出租方应当负责赔偿”。A先生在取得房屋后,在该商铺中注册了一家装修公司并对该商铺进行装修并营业。2017年1月,该商铺地下管道漏水,导致房屋墙壁洇水、散发恶臭、家电家具受损,无法继续使用。2017年1月至2017年4月,A先生数次与B先生电话沟通要求解决维修及赔偿,均无结果。2017年4月,A先生向B先生书面邮寄了《解约通知函》,而同月B先生回函表示不同意解约,并表示物业正在修复中。最后一期租金支付至2017年4月2日。由于物业一直无法修复,2017年6月左右,A先生将钥匙交予B先生(无书面交接)。2017年9月,A先生向法院提起诉讼要求解除合同、退还未用租金、支付违约金并赔偿损失,同时申请法院鉴定渗水原因及评估损失。而B先生收到诉讼材料后,提起了反诉,要求A先生继续支付租金至法院判决合同解除之日止。

法院判决结果:

由于开庭时,该商铺已经重新装修,法院认为不具备鉴定及评估的条件,无法判断房屋管道破损的原因,仅判决B先生退还A先生租赁保证金,对装修损失及违约金均未支持。由于A先生无法证明何时彻底搬离该商铺,法院认为A先生应当继续支付租金,但考虑房屋确实无法正常使用,酌情判决A先生租金支付至2017年6月。

评析:

   虽然,上述案例中,法院存在一定过错(如未能在立案后及时对涉案房屋进行鉴定及评估),且法院的最终判决结果也“和稀泥”,但是案例事实中,也反映出承租人在证据方面自我保护的不足。诉讼中,法官查明的永远是法律事实而非自然事实,证据的准备往往决定案件结果。对此,律师建议如下:

一、 每一步动作留痕

作为合同守约方,当发现自己的利益受损或者是对方出现违约行为后,在与对方沟通或者维权的过程中一定要保留好相应的证据,如当面洽谈保留录音或录像、电话沟通保留电话录音、短信或微信沟通保留聊天记录、函件沟通保留函件复印及邮寄凭证等。沟通的内容及过程,对还原案件事实有着举足轻重的作用。

二、 事实的固定

本案是由管道漏水而引起的租赁合同纠纷,需要固定的事实有:管道漏水的原因以及承租人的损失情况。承租人应当在起诉之前搜集漏水原因的基础证据,以排除自己的责任,这类证据可以有相关机构的鉴定结论、物业的证明、邻居的证明、出租人的自认等等。而可以证明承租人损失情况的材料可以有装修合同及发票、房屋现状的照片视频、已经损坏物品的原件及购买发票、停业之前的财务账册、纳税记录等等。

三、 及时咨询律师

每一个案件都有其特殊性,一言不足以盖之。当发生纠纷之后,及时寻找专业人士介入,在专业人士的指导下处理,会更好的保护自己的权益。

   裁判规则:

1、 合同终止的原因,各方的过错程度;

2、 承租人的损失情况;

3、 承租人损失是否与房屋漏水有因果关系;