资产证券化--融资新手段

与成熟的美国市场相比，我国的资产证券化市场处于起步阶段，2005 年才正式开始试点，全球金融危机后停滞了一段时间，直到 2012 年重启试点以来，一系列监管政策的放开为资产证券化市场的蓬勃发展提供了契机，目前已形成了分别由央行与银监会、证监会、保监会和交易商协会监管的四类资产证券化产品——信贷 ABS、企业 ABS、资产支持票据（ABN）和项目资产支持计划。在利率市场化稳步推进的大背景下，资产证券化有利于有效盘活经济存量、拓宽企业融资途径、提高经济整体运行效率，是我国新常态下缓解经济增速下滑、缓释金融机构与企业财务风险、提高直接融资占比和构建多层次资本市场的有效工具，可以预见其未来发展潜力巨大。

一、资产证券化的主要应用

1.REITs模式:房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust)是一种以发行收益凭证的方式汇集--特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。美国的长租公寓（如EQR、AVB）均采用REITs模式。因此，大部分资金都用于购买和持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、酒店、公寓、工业地产等。收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益90%用于分红给投资者。这种模式下，REITs的投资者相当于大房东，运营机构相当于二房东。

2.ABS模式:资产支持证券化融资模式(Asset-Backed Securitization)，是指以目标项目所拥有的资产为基础，以该项目资产的未来预期收益为保证，在资本市场上发行高级债券来筹集资金的一种融资方式。我国REITs还在比较初级的阶段，因此，我国的企业大多采用ABS模式。

在我国ABS模式主要是CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities），其以相关资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品，这种模式的性质其实就是发债，投资者是债权人，到期收取利息。

首先，交易结构中一般会引入过桥资金方来认购信托计划，再以信托计划为融资人发放信托贷款，同时将标的资产抵押至信托计划，并将标的资产的现金流作为还款来源质押至信托计划。

之后，由计划管理人设立专项计划，过桥资金方作为原始权益人将信托受益权作为基础资产转让至专项计划。项目存续期内，由资产服务机构负责标的物业的管理及现金流的归集，资产服务机构一般为融资人自身，另外也可以引入独立的第三方作为资产服务机构进行协同管理。

现阶段为了加大风险控制管理，更多的融资人采用引入独立第三方资产服务机构进行存续期管理服务。CMBS的期限一般设置为10-20年，并设置投资人回售及信托借款人提前结清信托贷款的双向权利，融资规模一般为相关资产估值的50%-60%。

二、律师意见

1.通常来说，目前资产证券化主要是以房地产作为基础标的资产。然而，资产证券化的标的资产也可以是房地产以外的其他资产，例如应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）等。企业可以选择合适的基础标的资产进行资产证券化。

2.资产证券化的过程中的法律关系，架构设计相对复杂，涉及律师事务所、会计师事务所、监管银行、专项计划管理人等；可能还需要评级机构与评估机构进行评级与评估，这一过程可能还需要企业提供增信措施。考虑到资产证券化的过程相对复杂，企业可以聘请专业机构帮助进行资产证券化以达到融资的目的。