论交易限制期内动迁安置房买卖合同的效力以及交易风险

一、交易限制期内签署的动迁安置房买卖合同的效力

很多人困惑交易限制期内的动迁安置房究竟是否可以交易？首先，必须明确交易限制期如何确定？交易限制期满是指自安置人取得房地产权证之日起（小产证）满三年；或小产证虽然不满三年，但是开发商的产证（大产证）以及动迁协议均满三年。其次，何为交易？是指过户还是签约？根据上海现行政策，交易限制期内，动迁安置房无法签订网签版《上海市房地产买卖合同》也无法进行产权过户更名。但是非网签的《房屋买卖合同》可以签么？有效么？

《房屋买卖合同》的成立，仅仅是在买卖双方之间建立了债权关系，并未发生物权变更的效果，不违反“交易限制期内不得转让”的政策规定。所以，买卖双方之间签订的非网签版的合同有效。双方均有权要求对方履行合同的约定义务，当一方违约时，守约方也可依据该合同要求违约方承担违约责任。

二、动迁安置房交易的流程

三、动迁安置房交易的风险

由于动迁安置房交易流程时间过长，容易出现因政策变动而无法继续交易、房价波动剧烈一方故意违约等情况，还有可能出现一方当事人去世、离婚等交易需要中止等情况，所以购买动迁安置房的风险比购买一般二手房大。

四、如何减少风险

交易风险无法完全避免，只能尽量减少。可注意以下三方面：1、拟定合同时审核出售方的身份，即是否是该房屋的被安置人，是否所有被安置人都到场签字等；2、审慎拟定合同内容，一般重点注意付款时间、交房时间、出售方办理小产证时间、出售方办理小产证时产权人为谁、签订网签合同时间、过户时间、违约责任等内容，鉴于交易时间较长，建议约定高额违约金，以起威慑作用；3、材料的收集，出售方的身份信息以及拆迁协议均要留存复印件，签订的买卖合同原件以及所有的付款凭证原件均需要保留。

五、案例借鉴

2013年，陆先生通过中介购买了杨先生夫妻的动迁安置房（该房屋当时尚无产权证），双方签订了自行拟定的《预售合同》。2014年6月杨太太去世。涉案房屋可办理小产权证后，杨先生一直未去办理涉案房屋的产权证，交易无法继续。2015年底，该房屋的交易限制期满后，陆先生以杨先生，以及杨太太的所有继承人（杨太太的父母、子女）为被告，同时将动迁房的开发商作为第三人，告上法院，要求继续履行合同将该房屋过户至自己名下。后法院支持了陆先生的请求，判决杨先生等被告等先办理登记在被告名下的产权证，产证办出后将该动迁房过户给陆先生，开发商对产证办理进行配合。

六、结语

民事领域，法无禁止即可为，法律并未禁止动迁安置房的买卖，故动迁安置可以签订买卖合同。但买卖合同的签订后，交易双方仅仅只是拥有了债权，而非表示动迁安置房的物权发生了变更，鉴于政策要求，必须等待交易限制期满，办理完过户后，该动迁安置房的权属才能转移给购买方。动迁安置房的购买时间跨度大、出售方权属情况复杂，故风险较大，购买需谨慎。