失智老人如何卖房？

现实中，很多老人由于患病或是年迈等原因导致失智，没有能力的表达自己的真实想法，但是由于某种客观原因，家人需要出售老人名下的房屋（比如用于老人医药费），该如何操作呢？

典型案例：

庄老先生与唐老太太是夫妻，均已达耄耋之年。2017年，两名老人由于患病等原因，先后认知缺失，生活均无法自理。两人共育有2名子女，子女也都年过六十，且经济状况不佳，没有能力妥善的照顾老人。经两名子女协商一致，决定将两名送至养老院，并将老人名下房屋出售，用房款支付养老院费用。然而两位子女在去交易中心咨询后发现，子女在没有法定手续的情况下无法代理老人卖房。后来，其中一名子女以自己名义聘请律师，向法院提起申请两名老人为无民事行为能力人，并同时指定监护人。在取得法院的判决书后，以老人法定监护人的身份代理老人出售房屋。

评析：

我国《民法总则》第21条明确规定：“不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”即一个无法辨认自己行为的成年人可由其法定代理人代理其进行出售房屋在内的民事法律行为。但是，如何确定法定代理人呢？

《民法总则》第28条明确规定：“无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。”第23条又规定：无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。即监护人是无民事行为人或限制民事行为能力人的法定代理人。

法律规定虽然非常明确，但是实务中却涉及到诸多程序问题。首先，监护人的产生，必须以被监护人丧失全部或部分民事行为能力为前提。即如欲为老人确定监护人，必须向法院申请确认老人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。法院确认与否，以老人的医疗诊断或者司法鉴定结论为准。其次，在法院确认老人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人之后，才可申请法院为老人指定监护人。在实践中，有的法院可以在确认民事行为能力的同时申请指定监护人，但是有的法院要求分成两个程序进行，即不在一案内处理。

裁判规则：

法院指定监护人时最主要的裁决标准——有利于被监护人的利益。

Ps：如果老人已经有无民事行为能力或者限制民事行为能力的诊疗报告，家属也可以要求老人住所地的居委会、村委会或民政部门指定监护人。

提示：

1、家庭内部对监护人的确定存在争议的，建议直接向法院起诉要求指定监护人；2、监护人处分财产必须是以有利于被监护人为前提条件。